去化率不到50%！星河湾萝峰输在哪？
发布时间：2025-08-05 12:22分类： 综合 浏览：201评论：0
萝峰村旧改项目，星河湾在番禺大本营之外，布局黄埔的一个旧改盘。
彼时入市，关注度不低。
尤其是，开发商对回迁房的投入，堪称豪奢，被誉为广州回迁房的天花板。
但融资区商品房入市后，画风突变。
其融资区部分，星河湾萝峰，入市以来，单从网签数据来看，水土不服。
有多不服？
2022年12月首开，开盘两年多，截止目前，已拿证的网签套数仅卖出277套。
网签未售套数还有379套，去化率不到50%。
卖不好的原因，会有哪些？星河湾萝峰，又输在哪了？
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环境，是星河湾萝峰最拿得出手的东西。
项目三面环山，与香雪公园仅一街之隔，生态环境不错，景观资源也很突出。
冬季推窗即见“萝岗香雪”盛景。
这样的地段，和星河湾的中式园林放一起，也不违和。
有不少朋友，就看中了这一点。
其次，广州二中苏元学校的教育资源也不错。
再加上过往星河湾在番禺所积累起的品牌认可度和豪宅基因，底气还是厚的。
客群自然也是有的。
此前项目首开亮相，我们在现场就看到不少冲着星河湾三个字来的客户。
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输在哪了？
抛开优点，星河湾萝峰的短板也不少。
地段、配套、产品，都不够突出。
地段， 说是科学城香雪板块，但其实是“泛香雪”，位置比较靠边。
航拍看过去，除了公园那块，周边更多主流的城市界面，还是村落、工地，以及萝峰项目自身。
相比科学城中心的大壮、罗兰、鼎峰，地段差了一大截。
受困于这样的地段，配套的缺失性，就出来了。
当下没有大型商业体，得去到6号线香雪站一带，才有几个不错的商场。
小区目前以社区临街商铺为主，业态不丰富，也不够齐全，反倒是门口摆摊的菜摊，可以时不时买到新鲜无打药的。
这一点，得期待接下来的“喜街”商业，目前还处于招商阶段。
回到产品本身，星河湾萝峰的产品争议更是不少。
一个是旧改项目惯有的通病。
目前整个萝峰旧改仍在推进阶段，城市界面较为混杂，要进入到一个成熟期，需要很长一段时间。
但相比其他旧改项目，萝峰旧改在复建区和融资区的布局上，已经算是比较独立的了。
这点倒是没啥问题。
而另一个争议点，则是星河湾的开发水平。
星河湾，闻名于豪宅产品的开发和中式园林的造诣，大家熟知的星河湾半岛，便是代表作之一。
但产品偏传统，过于老钱风，落到旧改盘和非顶级豪宅身上，就不一定能够成为所有人的偏爱。
尤其是项目初期的样板房，盘叔看过，虽然用心，但无论是户型结构，还是产品风格，都很难上头。
再加上项目还有超高层的痛点、产品面积段的尴尬，问题一多，买家的出手欲望就不强。
网签套数不理想，也能理解。
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星河湾萝峰底子不差（环境、学校、牌子）。
但硬伤（地段偏、配套缺、风格老）,在当下竞争激烈的科学城乃至广州，会被极大放大。
再加上目前整个市场行情不好，新规产品陆续入市，也拖累了星河湾萝峰的去化表现。
至于星河湾的战略迷失，对项目的影响，我们反倒觉得不是最重要的。
一系列因素下来，就导致了它的尴尬局面：
心气儿是豪宅的，但位置配套是刚需的，风格是“爸爸辈”喜欢的。
而成绩，则是差生级别的。
要破局，要么从价格下手，要么优化产品。
有没有用？期待一下。
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